にじゅうやきです

今回は不動産投資の運用リスクについて書きたいと思います。

運用リスク
1.空室リスク
2.家賃滞納リスク
3.夜逃げ、孤独死などの事故リスク

所有している物件の都市部なのか田舎なのか、地域の環境、建物の築年数や間取り、入居者の属性などの条件により違いはあれど上の3つは必ず起こりうるリスクです。

私の所有している一棟アパートは先日の記事にあるようにRC造、築年数30年以上の物件で現在は90%以上の入居率です。

都市部の学生や医療関係者の多い物件と中心地から一駅離れた駅近徒歩5分の物件、中心地からバスで10分の郊外にある物件です。


空室リスク

ちょうど今くらいが、学生や転勤などで新入居が増えてくる時期なのですが、春をすぎると問い合わせがガクッと落ちます。この時期に空室が増えてしまって、うまく入居者を入れていかないと、築30年の物件はライバルに負けてしまいます。

今年は転勤などの解約が無かったので、少ない空室を埋めるのに苦労せずにすんでいます。満室まであと4室です。

空室が多くラッシュを過ぎたあとの対策は、属性が良い事や連帯保証人がしっかりしているなどの条件がそろえば敷金を減額したり、入居当月は無料にするフリーレントにしています。

あと申し込みされるお客さんの要望は聞いてあげるようにしています。入居前に高額でない細かい修繕要望を聞いてあげるとか。

中心地に近い二物件は、年中問い合わせがあるのですが、郊外にある物件は問い合わせが少なく、埋めるまで結構時間がかかることが多いですね。

信頼のおける不動産業者さんが、しっかり管理してくれているオーナーさんもいると思います。ほぼ満室にしてくれていれば、良い不動産屋さんですね。

しかし、満室になるように家賃をかなり落として入れる、敷金をゼロにしている、連帯保証人を取らない、生活保護者や外国人で埋めようとするという業者さんは多いですから注意してください。

ちなみに私の物件には生活保護の方は5人、外国国籍の方は2人おられます。今までの経験上、マナーの悪い方、トラブルを起こす方は多いです。それを把握し、処理できないのであれば自主管理される方は止めたほうが良いですね。

トラブル処理の実例についてはまたの機会に書きたいと思います。


私は自分で管理していますので、十数店舗から問い合わせの電話を都度もらって内容を確認しています。複数のリスクがあるようならすぐお断りしていますね。

空室になったあとの修繕費用は、入居者の質が悪ければ痛い出費になります。普段から掃除をしない人(かわいい女性でもめっちゃ汚いときがあります!)

キレイに使ってくれなかった人の出ていった部屋は、内装修繕、追加の清掃に費用が掛かってしまいます。


修繕費用は1K、1Rだと平均7万円くらいです。床のクッションフロアや壁のクロスは綺麗であれば替えません。全てやり替えなくても入居が決まるときは決まります。

トイレや流しの水周りのパッキンは水漏れがよく起きるので替えておくことが多いです。清掃は清掃業者さんで、パック料金でエアコン掃除込み15000円です。自分で出来る範囲は自分でやって出費を抑えます。


空室リスク まとめ
1.入居ラッシュを逃さない

2.埋めるための工夫をやり続ける

3.入居申込者のチェックを疎かにしない

4.修繕費用は掛けすぎない


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